Pozwolenie na budowę domu
Aktem prawnym normującym sprawy dotyczące projektowania, budowy, utrzymania i rozbiórki obiektów budowlanych w Polsce jest ustawa Prawo budowlane z dnia 7 lipca 1994r. Według art. 28 ww. aktu prawnego roboty budowlane można rozpocząć na podstawie decyzji o pozwoleniu na budowę. Są jednak odstępstwa od tej reguły i w niektórych przypadkach dom może zostać postawiony na podstawie zgłoszenia budowlanego.
Pozwolenie Budowlane
Pozwolenie na budowę jest decyzją administracyjną zezwalającą na rozpoczęcie i prowadzenie lub wykonywanie robót budowlanych. Pozwolenie wydaje organ administracji architektoniczno-budowlanej (starosta, wojewoda lub Główny Inspektor Nadzoru Budowlanego). W budowie domu wymagającego pozwolenia uczestniczyć musi projektant oraz kierownik budowy.
Uzyskania pozwolenia budowlanego wymaga budowa:
- budynków jednorodzinnych w zabudowie szeregowej i bliźniaczej;
- wolnostojących budynków mieszkalnych jednorodzinnych, których obszar nie mieści się w całości na działce
- budynków gospodarczych, garaży, altan, czy domków rekreacyjnych lub letniskowych przeznaczonych do okresowego wypoczynku, o powierzchni zabudowy powyżej 35m2;
- całorocznych domków letniskowych, bez względu na powierzchnię zabudowy;
- wiaty o powierzchni zabudowy powyżej 50m2;
- basenów przydomowych lub oczek wodnych o powierzchni powyżej 50m2
- budynków usługowych, wielorodzinnych;
- przebudowa wyżej wymienionych obiektów;
- remont lub przebudowa dla obiektów wpisanych do rejestru zabytków lub zlokalizowanych w obszarze wpisanym do rejestru zabytków.
Zgłoszenie
Inną z form pozwolenia budowlanego jest zgłoszenie. Przede wszystkim trzeba tu określić rodzaj wykonywanych robót budowlanych. Potrzebne będą także zakres, sposób i termin rozpoczęcia prac. Należy dodać załączniki, które stanowić będą odpowiednie szkice lub rysunki. Organ administracji architektoniczno-budowlanej ma 21 dni na wniesienie sprzeciwu do zgłoszenia. Jednocześnie gdy tego nie zrobi, będzie to oznaczać milczącą zgodę i rozpoczęcie prac budowlanych.
Jednym z warunków, aby uniknąć zbędnych formalności jest zapewnienie, że domek letniskowy nie jest związany z gruntem. Bez pozwolenia na budowę można wznieść domek, którego powierzchnia wynosi do 25m2 w obrębie miasta i do 35m2 poza granicami miast na każde 500m2 działki. Taki stan rzeczy sprawia, że domek letniskowy kwalifikowany jest do kategorii tymczasowych obiektów budowlanych. Bardzo ważne jest, aby nasz domek nie został umieszczony zbyt blisko linii granicznej z pozostałymi działkami. Zaleca się umieszczenie domku w odległości co najmniej 3 metrów od wydzielonej granicy działki.
Zgłoszenia wymaga:
- budowa, przebudowa, rozbudowa czy nadbudowa wolnostojących, jednorodzinnych budynków mieszkalnych, mieszczących się całkowicie na działkach, na których zostały zaprojektowane;
- budowa ganków, altan, ogrodów zimowych czy wolnostojących budynków parterowych o charakterze rekreacyjnym;
- budowa wiat o powierzchni zabudowy do 50m2, gdzie łączna liczba wiat nie przekracza jednej na każde 1000m2 działki, przy czym wiaty sytuowane będą na działce, gdzie jest już zlokalizowany budynek mieszkalny lub działka przeznaczona pod budownictwo mieszkaniowe;
- budowa przydomowych basenów i oczek wodnych o powierzchni do 50m2;
- remont obiektów, które wymagają pozwolenia na budowę;
- budowa przyłączy do budynku: energetycznego, kanalizacyjnego i wodociągowego, gazowego, telekomunikacyjnego, cieplnego, o ile nie podlegają budowie w trybie art. 29a ustawy Prawo budowlane;
- ogrodzenie posesji o wysokości wyższej niż 2.2m;
- docieplanie budynków wyższych niż 12m, ale do 25m wysokości;
- budowa przydomowych tarasów o powierzchni zabudowy powyżej 35 m2;
- budowa kortów tenisowych czy bieżni rekreacyjnych;
- tworzenie obiektów małej architektury w miejscach publicznych;
- budowanie szczelnych szamb o pojemności do 10m3 oraz przydomowych oczyszczalni ścieków - wydajność do 7,5m3 na dobę;
- tworzenie zjazdów z dróg wojewódzkich, powiatowych i gminnych, ale także zatok parkingowych na tych drogach;
- obiekt budowlany tymczasowy i niezwiązany trwałe z gruntem, który jest przewidziany do przeniesienia w inne miejsce lub przeznaczony do rozbiórki, w terminie do 120 dni od zgłoszenia;
- budowa oraz instalacja zbiorników na gaz płynny o pojemności do 7m3 w budynkach jednorodzinnych przeznaczonych do zasilania w gaz.
Pamiętaj!
Posiadanie pozwolenia na budowę lub zgłoszenie jej jest warunkiem koniecznym rozpoczęcia prac. Oba dokumenty są wydawane bezterminowo. Pozwolenie na budowę to dokument wystawiany w odpowiednim dla inwestycji starostwie przez wydział architektury. Istnieje jednak możliwość utracenia zgody, jeżeli nie rozpoczęto budowy do 3 lat od jej uzyskania lub wystąpi trzyletnia przerwa w pracach budowlanych.
JAK ZDOBYĆ POZWOLENIE NA BUDOWĘ KROK PO KROKU?
KROK 1.
Uzyskanie wypisu z miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (MPZP) lub warunków zabudowy (WZ). Takie dokumenty można uzyskać w urzędzie gminy. W przypadku gdy nasza działka nie jest objęta MPZP, należy wystąpić o wydanie decyzji o warunkach zabudowy. Można to uzyskać poprzez złożenie wniosku w urzędzie.
- decyzję o warunkach zabudowy wydaje wójt, burmistrz, prezydent miasta lub upoważniony urzędnik. Czas to około 14 - 30 dni;
- wypis z miejscowego planu uzyskuje się o wiele szybciej w przypadku, gdy działka jest objęta planem zagospodarowania;
- należy wybrać odpowiedni projekt, tak aby pasował do obowiązujących wymagań urzędowych oraz do uwarunkowań działki. Aby mieć taką pewność należy dokładnie sprawdzić wymagania planu zagospodarowania terenu dla konkretnej działki.
KROK 2.
W Polsce do wykonania projektu budowlanego wymagana jest mapa sytuacyjno-wysokościowa. Wykonywana jest ona przez uprawnionego geodetę. Jest to mapa w skali 1:500 do celów projektowych. Na takiej mapie architekt adaptujący naniesie obrys naszego domu. W celu sprawdzenia poziomu wód gruntowych oraz nośności terenu można zlecić wykonanie badań geotechnicznych. Najważniejszym załącznikiem jest projekt budowlany. Otrzymamy 4 egzemplarze z czego jeden należy zostawić w urzędzie, drugi złożyć do organu nadzoru budowlanego. Dwa pozostałe wracają do nas. Jeden z nich zostanie udostępniony kierownikowi budowy. Odpowiedni projekt domu to kluczowa kwestia. Najważniejsze, aby spełniał on wytyczne określone przez urząd konkretnej gminy i pasował do wymiarów działki. Przede wszystkim powinien on spełniać nasze wymagania. Projekt budowlany dzieli się na część opisową, architektoniczną, konstrukcyjną, instalacyjną, charakterystykę energetyczną oraz zgodę na zmiany.
KROK 3.
Dostosowanie projektu gotowego do warunków terenowych. Należy tu uwzględnić strefy wiatrowe, śniegowe, przemarzania. Architekt może również dokonać zmian w projekcie na naszą prośbę. Następnie wykonywany jest projekt zagospodarowania terenu na aktualnej mapie. W skład projektu wchodzą: określenie granic działki lub terenu, usytuowanie, obrys i układy istniejących i projektowanych obiektów budowlanych, sieci uzbrojenia terenu, sposobu odprowadzania lub oczyszczania ścieków, układ komunikacyjny i układ zieleni ze wskazaniem charakterystycznych elementów, wymiarów, rzędnych, i wzajemnych odległości obiektów, w nawiązaniu do istniejącej i projektowanej zabudowy terenów sąsiednich (Art. 34, pkt. 3, ust. 1 Prawo budowlane). Adaptacja projektu gotowego do działki jest najważniejszym etapem, aby uzyskać pozwolenie na budowę. Zaadaptowany projekt gotowy posiada przede wszystkim projekt zagospodarowania terenu. Jest to mapa działki, na której zaznaczono: obrys domu, przyłącza, małą architekturę, projektowaną zieleń czy instalacje.
KROK 4.
Musimy uzyskać warunki techniczne dostawy mediów takich jak: energia elektryczna, gaz, woda, zapewnienie odbioru ścieków i odpadów stałych. Architekt adaptujący przygotowuje dokumentację do Zespołu Uzgodnień Dokumentacji Projektowej. Jednym z ważnych dokumentów jest opinia ZUDP, działającego w starostwie w wydziale geodezji. Opinia ustala odległości między projektowanymi obiektami: budynkami, sieciami, zjazdami, jak również w stosunku do granic działek i innych obiektów.
KROK 5.
Pozwolenie na budowę wydawane jest w formie decyzji administracyjnej przez starostę. Zgodnie z art. 33 pkt. 2 ustawy Prawo budowlane, do wniosku o pozwolenie na budowę należy dołączyć:
- cztery egzemplarze projektu budowlanego. Wśród tych egzemplarzy powinny być zawarte opinie, uzgodnienia, pozwolenia oraz inne dokumenty wymagane przepisami szczególnymi oraz zaświadczeniem architekta adaptującego o przynależności do izby samorządu zawodowego aktualnym na dzień opracowania projektu;
- oświadczenie o posiadanym prawie do dysponowania nieruchomością na cele budowlanego;
- decyzję o warunkach zabudowy i zagospodarowania, jeżeli jest ona wymagana zgodnie z przepisami o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym;
- wypis z rejestru gruntów dla działki swojej i sąsiednich;
- warunki techniczne dostawy mediów.
Pozwolenie na budowę zgodnie z treścią art. 32 ustawy z 7 lipca 1994 r. - Prawo budowlane (j.t. Dz.U. z 2006 r. Nr 156, poz. 1118 z późn.zm.) może być wydane wyłącznie temu, kto:
- złożył wniosek w tej sprawie w okresie ważności decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, jeżeli jest ona wymagana zgodnie z przepisami o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym;
- złożył oświadczenie /pod rygorem odpowiedzialności karnej/ o posiadanym prawie do dysponowania nieruchomością na cele budowlane.
We wniosku należy wskazać inwestora, rodzaj inwestycji, adres miejsca budowy oraz oznaczenie nieruchomości (obręb ewidencyjny, numer działki). Zgodnie z art. 35, pkt. 4 ustawy Prawa budowlanego, w razie spełnienia powyższych wymagań, właściwy organ nie może odmówić wydania decyzji o pozwoleniu na budowę. Decyzja wydawana jest w ciągu 65 dni od dnia złożenia wniosku o wydanie takiej decyzji. W przypadku stwierdzenia błędów w złożonej dokumentacji, właściwy organ wydaje postanowienie o obowiązku usunięcia wskazanych nieprawidłowości, określając termin ich usunięcia. Po upływie tego terminu i nie usunięciu przez inwestora błędów, zostaje wydana decyzja o odmowie zatwierdzenia projektu i udzielenia pozwolenia na budowę (art. 35, pkt. 3 ustawy – Prawo budowlane).